Da Manlio Carlo Soldani 
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La Circolare n. 8/E del 19 Giugno 2025 sui Bonus Edilizi
L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato in data 19 giugno 2025 la Circolare n. 8/E della Direzione Centrale Coordinamento Normativo, avente ad oggetto “Novità in tema di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di efficienza energetica degli edifici, e per gli interventi ammessi al Superbonus – Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di bilancio 2025)”.
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Questo documento ufficiale fornisce le istruzioni operative fondamentali per l’applicazione delle significative modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 al sistema dei bonus edilizi. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate chiarisce definitivamente i numerosi dubbi interpretativi sorti dopo l’approvazione della riforma, offrendo un quadro operativo completo per contribuenti, professionisti e operatori del settore.
La Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 interviene su aspetti cruciali dei bonus edilizi, dalla rimodulazione delle aliquote di detrazione all’introduzione di regimi preferenziali per le abitazioni principali, fino all’esclusione di specifiche tipologie di interventi in conformità alle direttive europee. L’Agenzia delle Entrate ha sviluppato questa analisi per garantire l’uniformità di azione degli Uffici e fornire certezza applicativa agli operatori.
Il documento si configura come uno strumento interpretativo essenziale, considerando che le modifiche ai bonus edilizi impattano significativamente sulle strategie di investimento immobiliare e richiedono una comprensione dettagliata delle nuove regole operative. La Circolare mantiene ferme le disposizioni non modificate relative alle detrazioni, confermando la validità dei precedenti chiarimenti di prassi ove compatibili con le innovazioni introdotte.
L’importanza della Circolare n. 8/E emerge chiaramente dalla necessità di allineare la normativa italiana alla Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, che impone l’eliminazione graduale degli incentivi per le caldaie alimentate a combustibili fossili, tema centrale delle precisazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.
Riduzione delle Aliquote di Detrazione secondo la Circolare Bonus Edilizi
Chiarimenti sull’Articolo 16-bis del TUIR
La Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 fornisce precise istruzioni operative sull’applicazione del comma 54 della Legge di Bilancio 2025, che modifica l’articolo 16-bis, comma 3-ter del TUIR. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che la riduzione dell’aliquota al 30% si applica anticipatamente dal 1° gennaio 2025, anziché dal 2028 come originariamente previsto.
Questa modifica comporta che per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 beneficiano dell’aliquota ridotta del 30%. La Circolare precisa che rimangono escluse dalla riduzione le spese per interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, che mantengono l’aliquota del 50%.
Ecobonus: Interpretazione del Nuovo Comma 3-quinquies
L’Agenzia delle Entrate, attraverso la Circolare n. 8/E, interpreta il nuovo comma 3-quinquies dell’articolo 14 del decreto-legge 63/2013, chiarendo l’applicazione delle aliquote fisse per tutti gli interventi agevolati dall’Ecobonus. La standardizzazione prevede il 36% per il 2025 e il 30% per il biennio 2026-2027, eliminando le precedenti differenziazioni.
Come evidenziato nella relazione illustrativa alla Legge di Bilancio 2025, citata dalla Circolare, le nuove aliquote si applicano universalmente, compresi gli interventi che fino al 2024 beneficiavano di detrazioni più elevate, come quelli su parti comuni condominiali (precedentemente al 65%) e gli interventi misti antisismici-energetici.
La Circolare fornisce un esempio pratico particolarmente illuminante: un contribuente con intervento in corso al 31 dicembre 2024 (detrazione 65%, limite 100.000 euro, già spesi 75.000 euro) può utilizzare nel 2025 il residuo di detrazione di 51.250 euro con aliquota 36%, consentendo ulteriori spese fino a 142.361 euro.
Sismabonus: Nuovo Comma 1-septies.1
La Circolare n. 8/E chiarisce l’applicazione del nuovo comma 1-septies.1 dell’articolo 16 del decreto-legge 63/2013, che uniforma le aliquote del Sismabonus a quelle degli altri bonus edilizi. L’Agenzia delle Entrate specifica che questa uniformazione interessa tutte le tipologie di interventi antisismici precedentemente differenziate.
Gli interventi che comportano il passaggio a una o due classi di rischio inferiori, precedentemente agevolati al 70% e 80%, ora beneficiano delle aliquote standard del 36% (2025) e 30% (2026-2027). Analogamente, gli interventi su parti comuni condominiali, che godevano di detrazioni fino all’85%, vengono ricompresi nel nuovo sistema uniforme.
La Circolare mantiene fermi i limiti di spesa ammessa alle detrazioni, confermando che non si interviene sui massimali riferiti alla singola unità immobiliare stabiliti dalle disposizioni vigenti.
Esclusione delle Caldaie a Combustibili Fossili: Chiarimenti della Circolare
Allineamento alla Normativa Europea
La Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 dedica ampio spazio all’esclusione degli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, fornendo un’interpretazione dettagliata basata sulla Direttiva (UE) 2024/1275 e sulla Comunicazione 2024/6206 della Commissione Europea.
L’Agenzia delle Entrate riporta testualmente i passaggi più rilevanti della Comunicazione europea, chiarendo che l’esclusione riguarda caldaie che bruciano combustibili fossili (fonti energetiche non rinnovabili a base di carbonio) e che costituiscono caldaie uniche, non combinate con altri generatori alimentati da energie rinnovabili.
Particolare attenzione è dedicata alla precisazione che una caldaia a gas può essere considerata “alimentata a combustibili fossili” in funzione del mix di combustibili nella rete del gas al momento dell’installazione. La Circolare specifica che quando la rete locale trasporta prevalentemente gas naturale, l’installazione non dovrebbe ricevere incentivi, mentre può beneficiarne se la rete trasporta prevalentemente combustibili rinnovabili.
Definizioni Operative con Pareri Tecnici
La Circolare n. 8/E acquisisce i pareri dell’ENEA e del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE) per fornire definizioni operative precise. L’Agenzia delle Entrate stabilisce che l’esclusione dai bonus edilizi riguarda specificamente le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione alimentati a combustibili fossili.
Rimangono agevolabili, secondo la Circolare, i microcogeneratori anche se alimentati da combustibili fossili, i generatori a biomassa disciplinati dal decreto legislativo 199/2021, e le pompe di calore ad assorbimento a gas. Per queste ultime, l’Agenzia delle Entrate fornisce una spiegazione tecnica dettagliata, chiarendo che il bruciatore assolve a una funzione diversa rispetto alle caldaie tradizionali.
La Circolare dedica particolare attenzione ai sistemi ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, purché assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento. Questi sistemi possono continuare a beneficiare delle agevolazioni in assenza di limitazioni espressamente previste dalla norma.
Estensione alle Nuove Installazioni
Un aspetto significativo della Circolare riguarda l’estensione dell’esclusione anche alle nuove installazioni di caldaie a combustibili fossili, nonostante il comma 55 della Legge di Bilancio si riferisca solo alle sostituzioni. L’Agenzia delle Entrate motiva questa interpretazione estensiva richiamando la Direttiva europea che per “installazione” intende “l’acquisto, l’assemblaggio e la messa in funzione”.
Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la Circolare chiarisce che sono esclusi dalla detrazione anche gli interventi di nuova installazione delle caldaie previsti dalle lettere a) e b) dell’articolo 16-bis, comma 1, del TUIR. Questa precisazione ha impatti significativi per immobili non precedentemente riscaldati.
Regime Transitorio per il Superbonus
La Circolare n. 8/E fornisce chiarimenti specifici sull’applicazione dell’esclusione al Superbonus, considerando il richiamo alle disposizioni dell’Ecobonus contenuto nell’articolo 119 del decreto-legge 34/2020. L’Agenzia delle Entrate stabilisce che le spese sostenute nel 2025 per caldaie a combustibili fossili sono escluse anche dal Superbonus.
Tuttavia, la Circolare prevede un’importante eccezione transitoria: qualora prima del 1° gennaio 2025 risulti presentata la CILA o l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, l’intervento di sostituzione con caldaie a combustibili fossili continua a rilevare ai fini del miglioramento energetico richiesto, anche se realizzato nel 2025.
Maggiorazioni per Abitazione Principale: Istruzioni Operative della Circolare
Meccanismo delle Aliquote Maggiorate secondo la Circolare
La Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 fornisce istruzioni dettagliate sull’applicazione delle aliquote maggiorate per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che questa misura opera trasversalmente su Ecobonus, bonus recupero del patrimonio edilizio e Sismabonus, prevedendo il 50% per il 2025 e il 36% per il biennio 2026-2027.
La Circolare stabilisce i requisiti soggettivi necessari: il contribuente deve essere titolare di diritto di proprietà (compresa nuda proprietà e proprietà superficiaria) o di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione). L’Agenzia delle Entrate precisa espressamente che sono esclusi familiari conviventi e detentori dell’immobile come locatari o comodatari.
Definizione di Abitazione Principale
L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 8/E, richiama espressamente la definizione contenuta nell’articolo 10, comma 3-bis del TUIR: “per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”.
La Circolare estende la nozione anche all’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate precisa che in caso di possibile scelta tra due immobili, occorre far riferimento esclusivamente a quello adibito a dimora abituale del titolare.
Tempistiche per il Riconoscimento della Maggiorazione
La Circolare n. 8/E stabilisce criteri temporali precisi per il riconoscimento della maggiorazione. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che il contribuente deve risultare titolare del diritto al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente. Per la destinazione ad abitazione principale, la verifica deve avvenire all’inizio dei lavori.
Un aspetto innovativo della Circolare riguarda gli immobili non adibiti ad abitazione principale all’inizio dei lavori: la maggiorazione spetta se l’immobile viene destinato ad abitazione principale al termine dei lavori. Questa flessibilità consente di beneficiare dell’agevolazione anche per interventi di recupero di immobili precedentemente non abitati.
Applicazione agli Interventi Condominiali
La Circolare fornisce istruzioni specifiche per l’applicazione delle maggiorazioni agli interventi su parti comuni degli edifici. L’Agenzia delle Entrate stabilisce che la maggiorazione si applica alla quota di spese imputata al singolo condomino proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale.
Per gli altri condomini non in possesso dei requisiti, la Circolare conferma l’applicabilità delle detrazioni con aliquote ordinarie. L’Agenzia delle Entrate estende questi chiarimenti anche ai condomini minimi e agli interi edifici di unico proprietario, garantendo uniformità applicativa.
Casi Particolari e Pertinenze
La Circolare n. 8/E affronta specificamente il tema delle pertinenze, stabilendo che la maggiorazione spetta anche per interventi realizzati su pertinenze o aree pertinenziali già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’abitazione principale, anche se realizzati esclusivamente sulle pertinenze.
Per il “Sismabonus acquisti”, l’Agenzia delle Entrate precisa che l’unità immobiliare oggetto di compravendita deve essere adibita ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di prima fruizione della detrazione. Analoghe considerazioni valgono per l’acquisto di box o posti auto pertinenziali.
Continuità del Beneficio
Un aspetto rilevante della Circolare riguarda la continuità del beneficio: una volta acquisita la maggiorazione nel rispetto dei requisiti, il contribuente può continuare a beneficiarne nei successivi periodi d’imposta anche se l’immobile non è più destinato ad abitazione principale.
Chiarimenti sul Superbonus 2025 nella Circolare Bonus Edilizi
Nuovi Requisiti Temporali secondo la Circolare
La Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 fornisce chiarimenti operativi sull’applicazione del nuovo comma 8-bis.2 dell’articolo 119 del decreto-legge 34/2020. L’Agenzia delle Entrate stabilisce che la detrazione del 65% prevista per il 2025 è subordinata al rispetto di stringenti requisiti temporali con scadenza al 15 ottobre 2024.
La Circolare distingue tre casistiche per l’accesso al Superbonus 2025: presentazione della CILA per interventi non condominiali, adozione della delibera assembleare e presentazione della CILA per interventi condominiali, presentazione dell’istanza per il titolo abilitativo in caso di demolizione e ricostruzione. L’Agenzia delle Entrate sottolinea che tutti questi adempimenti devono risultare completati entro la data limite.
Ripartizione Decennale per le Spese 2023
Un aspetto innovativo chiarito dalla Circolare riguarda la facoltà di ripartire in dieci quote annuali la detrazione per le spese sostenute nel 2023. L’Agenzia delle Entrate specifica che questa opzione può essere esercitata tramite dichiarazione dei redditi integrativa, in deroga al normale regime dell’articolo 2, comma 8, del DPR 322/1998.
La Circolare stabilisce che la dichiarazione integrativa deve essere presentata entro il termine previsto per la dichiarazione 2024 (31 ottobre 2025). L’eventuale maggior debito d’imposta deve essere versato senza sanzioni e interessi entro il termine per il versamento del saldo delle imposte sui redditi 2024.
Coordinamento con le Esclusioni
La Circolare n. 8/E chiarisce l’applicazione dell’esclusione delle caldaie a combustibili fossili anche al Superbonus, per ragioni logico-sistematiche derivanti dal richiamo alle disposizioni dell’Ecobonus. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate prevede l’importante eccezione transitoria per interventi con CILA presentata prima del 2025.
Per questi interventi “salvaguardati”, la Circolare stabilisce che la sostituzione con caldaie a combustibili fossili continua a rilevare ai fini del miglioramento energetico richiesto, anche se realizzata nel 2025. Questa disposizione offre continuità per progetti già avviati secondo la precedente normativa.
Rapporti con Altri Bonus Edilizi
La Circolare chiarisce che il Superbonus mantiene la sua natura di detrazione “trainante” per altri interventi, ma deve coordinarsi con le nuove disposizioni sui bonus edilizi. L’Agenzia delle Entrate conferma che le maggiorazioni per abitazione principale non si applicano al Superbonus, che mantiene l’aliquota specifica del 65% per i soggetti e gli interventi ammessi.
Impatti Operativi secondo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate
Strategie di Pianificazione degli Interventi
La Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 evidenzia la necessità di una revisione completa delle strategie di pianificazione degli interventi edilizi a seguito delle modifiche ai bonus edilizi. L’Agenzia delle Entrate sottolinea che la riduzione delle aliquote richiede una valutazione attenta dei tempi di realizzazione degli investimenti.
Per interventi già in corso al 31 dicembre 2024, la Circolare fornisce esempi pratici di calcolo del residuo di detrazione utilizzabile, evidenziando come pianificare la distribuzione delle spese sui prossimi anni tenendo conto delle nuove aliquote. L’applicazione delle maggiorazioni per abitazione principale deve essere valutata caso per caso.
Adempimenti Documentali
La Circolare introduce nuovi adempimenti documentali per dimostrare la sussistenza dei requisiti per le maggiorazioni. L’Agenzia delle Entrate richiede di conservare evidenza della titolarità dell’immobile al momento di inizio lavori e della destinazione ad abitazione principale, sia all’inizio che al termine dei lavori quando rilevante.
Per gli interventi condominiali, la Circolare evidenzia la complessità della gestione differenziata delle aliquote in base alla situazione di ciascun condomino. L’amministratore deve coordinare l’applicazione delle diverse percentuali nella ripartizione delle spese agevolabili.
Coordinamento Interpretativo
La Circolare n. 8/E stabilisce che eventuali dubbi interpretativi relativi alle caratteristiche tecniche delle caldaie per verificare se possano considerarsi caldaie uniche alimentate a combustibili fossili non possono costituire oggetto di interpello ai sensi dell’articolo 11 della legge 212/2000, in quanto implicano accertamenti di natura tecnica basati su normativa non tributaria.
L’Agenzia delle Entrate conferma che continuano ad applicarsi le disposizioni non modificate relative alle detrazioni e i relativi chiarimenti di prassi, ove compatibili con le innovazioni introdotte. Questo garantisce continuità interpretativa per gli aspetti non interessati dalla riforma.
Tempistiche e Regime Transitorio secondo la Circolare
Decorrenza delle Nuove Disposizioni
La Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 stabilisce chiaramente che le modifiche ai bonus edilizi si applicano alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2025. L’Agenzia delle Entrate conferma che per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 continuano ad applicarsi le precedenti disposizioni, anche se gli interventi sono completati successivamente.
Questa distinzione temporale è particolarmente rilevante per la gestione degli interventi a cavallo tra i due anni. La Circolare sottolinea l’importanza di documentare accuratamente i tempi di pagamento per ottimizzare l’applicazione delle agevolazioni.
Gestione delle Spese Transitorie
Per le spese non più ammesse a detrazione secondo i nuovi bonus edilizi, la Circolare precisa che l’esclusione riguarda quelle sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 per interventi di sostituzione con caldaie a combustibili fossili. Rimangono ammesse alle agevolazioni le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 per i medesimi interventi.
L’Agenzia delle Entrate evidenzia che questa distinzione è fondamentale per la corretta applicazione del regime transitorio, evitando interpretazioni che potrebbero pregiudicare diritti acquisiti o creare incertezze applicative.
Continuità per Interventi in Corso
La Circolare fornisce precisazioni per la gestione dei lavori in corso, distinguendo le spese già sostenute da quelle future. Le prime mantengono il regime previgente secondo la logica del “sostenimento della spesa”, mentre le seconde si assoggettano alle nuove regole dei bonus edilizi.
L’Agenzia delle Entrate sottolinea che questa distinzione richiede una contabilità accurata e potrebbe influenzare le decisioni sui tempi di esecuzione dei lavori, considerando che anticipare i pagamenti entro il 2024 consente di beneficiare delle aliquote più elevate.
Considerazioni Finali sulla Circolare Bonus Edilizi
La Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 dell’Agenzia delle Entrate rappresenta un documento fondamentale per la corretta applicazione delle modifiche ai bonus edilizi introdotte dalla Legge di Bilancio 2025. Le istruzioni operative fornite chiariscono definitivamente numerosi aspetti interpretativi, offrendo certezza applicativa per contribuenti, professionisti e operatori del settore.
L’approccio sistematico adottato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare, che include pareri tecnici specialistici e riferimenti puntuali alla normativa europea, garantisce una base solida per l’applicazione delle nuove disposizioni. La distinzione tra regime ordinario e maggiorazioni per abitazione principale costituisce uno degli elementi più innovativi della riforma.
La Circolare evidenzia come le modifiche ai bonus edilizi richiedano una pianificazione attenta degli interventi e una gestione documentale accurata per massimizzare i benefici fiscali disponibili. Il coordinamento tra diverse tipologie di agevolazioni e la gestione dei regimi transitori necessitano di competenze specialistiche per evitare errori applicativi.
L’allineamento alla normativa europea rappresenta un elemento di modernizzazione del sistema incentivante, ma comporta sfide significative per la sostenibilità economica degli investimenti. Il ruolo degli operatori qualificati diventa cruciale per guidare i contribuenti nelle scelte strategiche più appropriate.
FAQ – Domande Frequenti sulla Circolare Bonus Edilizi
1. Quando è stata pubblicata la Circolare sui bonus edilizi? La Circolare n. 8/E è stata pubblicata dall’Agenzia delle Entrate in data 19 giugno 2025, fornendo chiarimenti operativi sulle modifiche della Legge di Bilancio 2025.
2. Quali sono le nuove aliquote secondo la Circolare? La Circolare stabilisce aliquote del 36% (2025) e 30% (2026-2027), elevate al 50% (2025) e 36% (2026-2027) per abitazione principale.
3. Come definisce la Circolare le caldaie escluse? La Circolare, acquisiti i pareri ENEA e MASE, definisce escluse le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione alimentati a combustibili fossili.
4. La Circolare chiarisce i requisiti per il Superbonus 2025? Sì, la Circolare stabilisce che serve CILA presentata entro il 15 ottobre 2024 (o delibera assembleare per condomini) per accedere al Superbonus 65% nel 2025.
5. Cosa dice la Circolare sugli interventi in corso? La Circolare distingue tra spese sostenute entro il 31 dicembre 2024 (regime previgente) e quelle dal 1° gennaio 2025 (nuove regole).
6. La Circolare prevede eccezioni per le caldaie nel Superbonus? Sì, per interventi con CILA presentata prima del 2025, le caldaie a combustibili fossili continuano a rilevare per gli obiettivi energetici anche se installate nel 2025.
7. Come gestire le maggiorazioni condominiali secondo la Circolare? La Circolare stabilisce che ogni condomino applica l’aliquota spettante in base alla propria situazione (proprietario di abitazione principale o meno).
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