Alienazione Usufrutto Nuda Proprietà: 3 Soluzioni per Evitare la Doppia Tassazione

Aggiornamento: Il Decreto Legge 84/2025 ha introdotto una norma di interpretazione autentica che risolve definitivamente la controversia fiscale relativa alla cessione della piena proprietà di un immobile a due distinti soggetti per usufrutto e nuda proprietà. La disposizione stabilisce inequivocabilmente che tale operazione non genera alcun “reddito diverso” a carico del venditore secondo le previsioni del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.

Per saperne di più, leggi il nostro articolo Decreto Legge 84/2025: Cessione di Usufrutto e Nuda Proprietà a Soggetti Distinti

Il Contrasto Interpretativo tra Agenzia delle Entrate e Notariato

Il tema della alienazione usufrutto nuda proprietà ha assunto particolare rilevanza dopo la pubblicazione della Risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 133/2025, che ha definitivamente chiarito la posizione dell’Amministrazione fiscale in contrasto con l’interpretazione fornita dal Consiglio Nazionale del Notariato.

La Posizione del Notariato

Lo Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato aveva adottato un approccio sostanzialista, sostenendo che quando un proprietario aliena contestualmente usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi, tale operazione dovrebbe essere qualificata come cessione unitaria dell’intera proprietà. Secondo questa interpretazione, la tassazione avrebbe dovuto seguire la disciplina delle plusvalenze immobiliari prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, senza distinguere tra i due atti di trasferimento.

Il fondamento di questa tesi risiedeva nella considerazione che, dal punto di vista economico-sostanziale, il cedente si spoglia completamente della proprietà, anche se in modo frazionato, realizzando un risultato identico a quello di una cessione integrale.

articolo 67, comma 1, lettera b) “al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera b-bis), le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante⁽¹⁾⁽⁵⁾;“

La Risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 133/2025, ha invece adottato una prospettiva formalista, chiarendo che anche la vendita contestuale di usufrutto e nuda proprietà configura due negozi giuridicamente distinti sia dal punto di vista civilistico che fiscale.

Questa interpretazione comporta conseguenze fiscali significative:

• La costituzione dell’usufrutto viene tassata come “reddito diverso” ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR, secondo le regole dell’articolo 71, comma 2
• La cessione della nuda proprietà genera una plusvalenza imponibile solo se l’immobile è stato posseduto da meno di cinque anni, secondo l’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR

Le Implicazioni Fiscali della Risposta 133/2025

L’orientamento dell’Agenzia delle Entrate determina una duplicazione del carico fiscale per il cedente, che si trova a dover fronteggiare:

1. Tassazione come reddito diverso del corrispettivo dell’usufrutto
2. Eventuale tassazione come plusvalenza del corrispettivo della nuda proprietà (se ricorrono le condizioni temporali)

Questa situazione ha reso necessario l’elaborazione di strategie operative alternative per evitare la doppia imposizione e ottimizzare il carico fiscale complessivo dell’operazione.

La giurisprudenza di Cassazione ha inoltre consolidato il principio secondo cui, anche quando usufrutto e nuda proprietà vengono trasferiti con un unico atto, si tratta di disposizioni autonome ai fini dell’imposizione indiretta, confermando la correttezza dell’interpretazione ministeriale.

Prima Soluzione: Il Contratto a Favore del Terzo

La prima e più efficace soluzione per l’alienazione usufrutto nuda proprietà consiste nell’utilizzo del contratto a favore del terzo disciplinato dagli articoli 1411 e seguenti del Codice Civile.

Meccanismo Operativo

Il contratto a favore del terzo consente di strutturare l’operazione in modo che:

• Il proprietario (stipulante) vende la piena proprietà all’acquirente principale (promittente)
• L’acquirente principale si obbliga contestualmente a costituire l’usufrutto a favore di un terzo beneficiario
• Il terzo acquisisce automaticamente il diritto di usufrutto senza necessità di un ulteriore trasferimento

Vantaggi Fiscali

Questa strutturazione presenta significativi benefici:

1. Unicità dell’atto traslativo: si configura una sola cessione della piena proprietà
2. Applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b) TUIR: l’intero corrispettivo è qualificabile come plusvalenza (se ricorrono le condizioni)
3. Eliminazione della tassazione come reddito diverso: l’usufrutto non viene “costituito” dal proprietario originario ma dall’acquirente

Requisiti di Validità

Per la corretta applicazione del contratto a favore del terzo è necessario:

• Forma scritta dell’accordo con indicazione specifica del beneficiario
• Interesse dello stipulante alla costituzione dell’usufrutto
• Possibilità di rifiuto da parte del terzo beneficiario
• Accettazione espressa o tacita del beneficio entro i termini previsti

Clausola Notarile per la Vendita con Nuda Proprietà a Favore del Terzo

La redazione della clausola contrattuale riveste carattere cruciale per il successo dell’operazione. Di seguito il testo consigliato per l’atto notarile:

CLAUSOLA CONTRATTUALE TIPO

“Il Signor [VENDITORE], con ogni garanzia di legge, dichiara di VENDERE al Signor [ACQUIRENTE], che dichiara di accettare e comprare per sé, la piena proprietà del seguente immobile, al prezzo complessivo di Euro [IMPORTO] ([IMPORTO IN LETTERE]), che viene così ripartito:

– Euro [IMPORTO NUDA PROPRIETÀ] per il valore della nuda proprietà, calcolato secondo i coefficienti di cui al D.M. [DATA] in base all’età di anni [ETÀ] del signor [TERZO BENEFICIARIO];

– Euro [IMPORTO USUFRUTTO] per il valore dell’usufrutto vitalizio.

Il Signor [ACQUIRENTE], contestualmente all’acquisto della piena proprietà e quale effetto automatico del presente contratto, in virtù di specifica pattuizione a favore del terzo ex articoli 1411 e seguenti del Codice Civile, COSTITUISCE E ATTRIBUISCE al Signor [TERZO BENEFICIARIO], C.F. [CODICE FISCALE], che qui pure intervenuto accetta ed acquista, il diritto di usufrutto vitalizio sull’immobile suddetto.

Il Signor [TERZO BENEFICIARIO] dichiara di accettare espressamente la costituzione del diritto di usufrutto in suo favore e di volerne profittare ai sensi dell’art. 1411 c.c.

La presente pattuizione a favore del terzo è stipulata dal Signor [ACQUIRENTE] nel proprio esclusivo interesse, quale corrispettivo parziale dell’acquisto dell’immobile.”

Seconda Soluzione: Clausola Anti-Frazionamento nel Contratto Preliminare – Strategia Sempre Consigliata

La seconda soluzione fondamentale per alienazione usufrutto nuda proprietà rappresenta una misura di protezione che dovrebbe essere sistematicamente adottata in ogni contratto preliminare di compravendita immobiliare. L’inserimento di una clausola anti-frazionamento costituisce infatti la prima linea di difesa contro le conseguenze negative dell’interpretazione ministeriale.

Necessità di Adozione Sistematica

Questa strategia dovrebbe essere considerata una best practice notarile obbligatoria per diverse ragioni:

• Prevenzione assoluta del rischio di doppia tassazione
• Tutela contrattuale immediata del venditore
• Eliminazione dell’incertezza interpretativa
• Semplificazione della fase definitiva della compravendita

Ratio della Protezione Preventiva

La clausola anti-frazionamento opera come meccanismo di salvaguardia che impedisce strutturalmente al promissario acquirente di utilizzare strumenti negoziali che potrebbero esporre il venditore all’applicazione della sfavorevole interpretazione dell’Agenzia delle Entrate. La protezione viene assicurata fin dalla fase preliminare, momento in cui le parti definiscono i termini essenziali dell’operazione.

Efficacia Operativa Garantita

Il meccanismo di protezione si articola attraverso:

1. Divieto contrattuale assoluto di frazionamento dei diritti reali
2. Obbligo irrevocabile di acquisto della piena proprietà
3. Sanzioni automatiche per tentativi di aggiramento
4. Risoluzione di diritto in caso di violazione delle pattuizioni

Clausola Anti-Frazionamento per il Contratto Preliminare

La redazione di una clausola efficace nel contratto preliminare rappresenta un elemento cruciale per proteggere il venditore dalle conseguenze negative dell’interpretazione ministeriale:

CLAUSOLA ANTI-FRAZIONAMENTO TIPO

“Il presente contratto ha ad oggetto esclusivamente la promessa di vendita e di acquisto della PIENA PROPRIETÀ dell’immobile sopra descritto.

È espressamente convenuto ed accettato che:

a) Il promissario acquirente si obbliga irrevocabilmente ad acquistare l’INTERA PROPRIETÀ dell’immobile, senza possibilità di frazionamento in diritti reali minori (usufrutto, nuda proprietà, uso, abitazione, superficie o altri diritti reali);

b) È fatto DIVIETO ASSOLUTO al promissario acquirente di designare, nominare o indicare, in sede di stipula del contratto definitivo, soggetti diversi per l’acquisizione di singoli diritti reali sull’immobile;

c) Qualsiasi tentativo di frazionamento dei diritti reali, anche mediante utilizzo degli istituti della nomina del terzo (art. 1401 c.c.), del contratto a favore del terzo (art. 1411 c.c.) o della cessione del contratto (art. 1406 c.c.), finalizzato all’attribuzione separata di usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi, comporterà: – la NULLITÀ della designazione/nomina/cessione; – la RISOLUZIONE di diritto del presente contratto preliminare; – il diritto del promittente venditore al risarcimento del danno e alla trattenuta dell’eventuale caparra confirmatoria.

d) Nel caso in cui il promissario acquirente intenda avvalersi della facoltà di nomina del terzo ex art. 1401 c.c., il soggetto nominato dovrà necessariamente subentrare nell’obbligo di acquistare l’INTERA PROPRIETÀ dell’immobile;

e) È espressamente esclusa la possibilità di costituzione contestuale di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione) a favore di terzi nell’ambito del contratto definitivo di compravendita.

Il promissario acquirente dichiara di aver preso piena conoscenza delle conseguenze fiscali derivanti dalla cessione separata di usufrutto e nuda proprietà e di esonerare espressamente il promittente venditore da qualsiasi responsabilità in caso di violazione delle presenti pattuizioni.

La presente clausola costituisce elemento essenziale del contratto ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c.”

Terza Soluzione: Il Doppio Negozio – Vendita Unitaria e Successiva Donazione

La terza soluzione strategica per alienazione usufrutto nuda proprietà si basa su un meccanismo di doppio negozio che consente di raggiungere l’obiettivo finale evitando completamente che il venditore originario ceda separatamente i diritti reali.

Struttura dell’Operazione

Il doppio negozio si articola in due fasi distinte e consecutive:

Prima Fase: Vendita Unitaria della Piena Proprietà

Il proprietario originario vende l’intera proprietà dell’immobile a un unico acquirente, configurando così una cessione unitaria soggetta al regime fiscale delle plusvalenze immobiliari dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR.

Seconda Fase: Donazione con Riserva di Usufrutto

L’acquirente, divenuto pieno proprietario, effettua una donazione della nuda proprietà al beneficiario finale, riservandosi il diritto di usufrutto vitalizio sull’immobile.

Vantaggi Fiscali del Doppio Negozio

Questa strutturazione presenta benefici significativi:

Per il Venditore Originario:

• Cessione unitaria della piena proprietà senza frazionamento
• Regime fiscale favorevole delle plusvalenze immobiliari
• Eliminazione completa del rischio di tassazione dell’usufrutto come reddito diverso

Per l’Acquirente Intermediario:

• Controllo sulla tempistica della seconda operazione
• Ottimizzazione del regime fiscale della donazione
• Possibilità di usufruire delle franchigie per le liberalità

Meccanismo Operativo Dettagliato

Fase Contrattuale

1. Preliminare di compravendita tra venditore originario e acquirente intermediario con clausola anti-frazionamento
2. Accordo contestuale (anche separato) tra acquirente intermediario e beneficiario finale per la futura donazione
3. Coordinamento temporale delle due operazioni

Fase Esecutiva

1. Rogito di compravendita per la piena proprietà
2. Successivo atto di donazione con riserva di usufrutto (tempistiche concordate)
3. Trascrizioni separate nei registri immobiliari

Profili di Legittimità

Il doppio negozio è pienamente legittimo purché:

• Autonomia negoziale effettiva tra le due operazioni
• Causa distinta e giustificata per ciascun atto
• Intervallo temporale ragionevole tra le operazioni
• Assenza di vincoli giuridici predeterminati tra i due negozi

Considerazioni Operative

Aspetti Positivi:

• Piena conformità alla normativa civilistica e fiscale
• Flessibilità nella programmazione temporale
• Certezza del risultato fiscale per il venditore

Elementi di Attenzione:

• Necessità di coordinamento tra le parti
• Costi notarili per due atti distinti
• Imposta di donazione per la seconda operazione
• Valutazione dell’esposizione fiscale complessiva

Varianti Applicative

Il doppio negozio può essere adattato alle specifiche esigenze attraverso:

• Usufrutto temporaneo anziché vitalizio nella donazione
• Donazione immediata o differita nel tempo
• Coinvolgimento di soggetti societari come acquirenti intermediari
• Strutturazione con più beneficiari finali

Aspetti Operativi e Cautele Pratiche

L’implementazione delle soluzioni fiscali per alienazione usufrutto nuda proprietà richiede particolare attenzione agli aspetti operativi e alle cautele pratiche.

Verifiche Preliminari Essenziali

Prima di procedere con qualsiasi strutturazione è necessario:

1. Analisi della situazione patrimoniale del cedente
2. Verifica dei presupposti fiscali per l’applicazione delle agevolazioni
3. Valutazione dei coefficienti per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà
4. Controllo della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile

Documentazione Necessaria

La corretta strutturazione richiede:

• Documentazione urbanistica completa
• Consensi familiari eventualmente necessari

Tempistiche e Scadenze

Particolare attenzione deve essere prestata a:

• Termini per la nomina del terzo (massimo 3 giorni per efficacia fiscale)
• Scadenze di registrazione degli atti
• Termini per l’accettazione da parte dei beneficiari
• Deadline fiscali per l’applicazione dei regimi agevolativi

Considerazioni di Pianificazione Fiscale

La scelta della soluzione ottimale per alienazione usufrutto nuda proprietà deve essere preceduta da un’attenta analisi di pianificazione fiscale che tenga conto di molteplici variabili.

Fattori di Valutazione

Profilo Fiscale del Cedente

• Regime fiscale applicabile: persona fisica vs. impresa
• Possesso quinquennale dell’immobile
• Utilizzo come abitazione principale
• Altri redditi e scaglioni di tassazione

Caratteristiche dell’Operazione

• Valore dell’immobile e ripartizione usufrutto/nuda proprietà
• Età del beneficiario dell’usufrutto
• Finalità dell’operazione: investimento, pianificazione successoria, liquidity planning

Scenario Normativo

• Evoluzione della normativa fiscale
• Orientamenti interpretativi dell’Amministrazione
• Giurisprudenza di riferimento

Analisi Costi-Benefici

La valutazione economica deve considerare:

1. Risparmio fiscale derivante dalla strutturazione
2. Costi notarili e legali aggiuntivi
3. Complessità gestionale dell’operazione
4. Rischi operativi e di compliance

Coordinamento con la Pianificazione Patrimoniale

Le soluzioni proposte devono essere coordinate con:

• Strategie successorie complessive
• Ottimizzazione ISEE familiare
• Pianificazione previdenziale
• Gestione del patrimonio immobiliare

Sviluppi Normativi e Prospettive Future

Il settore dell’alienazione usufrutto nuda proprietà è soggetto a continue evoluzioni normative che richiedono monitoraggio costante.

Tendenze Normative

L’Amministrazione fiscale mostra crescente attenzione verso:

• Operazioni di frazionamento dei diritti reali
• Utilizzo strumentale degli istituti civilistici
• Coordinamento tra imposte dirette e indirette

Raccomandazioni Operative

Per mantenere l’efficacia delle strutturazioni è consigliabile:

1. Aggiornamento continuo sulla prassi amministrativa
2. Documentazione accurata delle finalità operative
3. Conservazione della prova della sostanza economica
4. Monitoraggio degli orientamenti giurisprudenziali

FAQ – Domande Frequenti

1. Qual è la differenza principale tra l’interpretazione del Notariato e quella dell’Agenzia delle Entrate?

Il Notariato considerava la vendita contestuale di usufrutto e nuda proprietà come un’unica cessione della piena proprietà, mentre l’Agenzia delle Entrate la qualifica come due operazioni distinte con regimi fiscali differenti.

2. Il contratto a favore del terzo elimina completamente il rischio di doppia tassazione?

Se correttamente strutturato, il contratto a favore del terzo configura un’unica cessione della piena proprietà, evitando la qualificazione dell’usufrutto come “reddito diverso”; resta tuttavia il rischio dell’elusione fiscale.

3. Quali sono i rischi del contratto preliminare con nomina del terzo?

Il principale rischio è la nomina oltre i 3 giorni dalla stipula, che comporta automaticamente la doppia tassazione. È inoltre necessario che il termine sia “certus an et quando”.

4. L’usufrutto successivo improprio è sempre ammesso?

L’usufrutto successivo improprio è ammesso negli atti inter vivos se il secondo beneficiario è determinato e vivente al momento della costituzione, diversamente dall’usufrutto successivo proprio vietato nei legati.

5. Come si calcola la convenienza economica delle diverse soluzioni?

La convenienza deve essere valutata considerando il risparmio fiscale, i costi aggiuntivi della strutturazione, la complessità operativa e i rischi specifici di ciascuna delle tre soluzioni proposte.

6. Esistono limiti di età per il beneficiario dell’usufrutto?

Non esistono limiti di età specifici, ma l’età influenza significativamente il calcolo del valore dell’usufrutto secondo i coefficienti ministeriali e quindi l’impatto fiscale dell’operazione.

7. È possibile modificare la strutturazione dopo la stipula del preliminare?

Le modifiche sono possibili ma limitate dai vincoli contrattuali e fiscali. È preferibile definire accuratamente la strutturazione già in fase di preliminare per evitare complicazioni successive.

Conclusioni

Le tre soluzioni per alienazione usufrutto nuda proprietà presentate offrono strumenti efficaci per ottimizzare il carico fiscale delle operazioni immobiliari complesse, ciascuna con specifiche caratteristiche e campi di applicazione.

Il contratto a favore del terzo rappresenta la soluzione più elegante dal punto di vista giuridico, la clausola anti-frazionamento nel preliminare costituisce una protezione preventiva che dovrebbe essere sempre adottata, mentre il doppio negozio offre flessibilità operativa mantenendo la piena legittimità dell’operazione.

La consulenza specialistica risulta fondamentale per la corretta implementazione di tali strumenti, che richiedono particolare attenzione nella redazione degli atti e nel rispetto delle tempistiche previste dalla normativa fiscale.

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Leggi anche:

• Usufrutto e Nuda Proprietà: l’Agenzia delle Entrate smentisce l’interpretazione del Notariato
• Vendita della Proprietà con Acquisto di Usufrutto e Nuda Proprietà: Analisi Critica della Risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 133/2025

 

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