L’accertamento di conformità edilizia rappresenta oggi uno strumento fondamentale per la regolarizzazione degli abusi edilizi e la sicurezza dei trasferimenti immobiliari. Con le recenti modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa 2024, il panorama normativo ha subito trasformazioni significative che ogni proprietario e professionista deve conoscere per operare correttamente nel mercato immobiliare.

Fonte: Studio n. 226-2024/P del Consiglio Nazionale del Notariato “Accertamenti di Conformità: Artt. 36 e 36 bis TUE e Attività Notarile” di Marcello Claudio Lupetti e Cristina Lomonaco, approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 26 marzo 2025

Accertamento Conformità Edilizia: cosa è

L’accertamento di conformità edilizia rappresenta uno strumento fondamentale per la regolarizzazione degli interventi edilizi realizzati senza titolo o in difformità dalle autorizzazioni rilasciate. Questo istituto, disciplinato dall’articolo 36 TUE e dall’articolo 36-bis TUE del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), consente di sanare situazioni di irregolarità edilizia attraverso specifici procedimenti amministrativi.

Il legislatore ha introdotto questo strumento per contrastare l’abusivismo edilizio offrendo al contempo ai privati la possibilità di recuperare e sanare gli interventi illegittimamente realizzati, purché sussistano i presupposti di legge previsti dalla normativa. Come evidenziato nel nostro approfondimento sui trasferimenti immobiliari, la regolarità urbanistica rappresenta un aspetto cruciale per la validità degli atti notarili.

Differenza tra Sanatoria a Regime e Condono Edilizio

È essenziale distinguere l’accertamento di conformità dal condono edilizio. Mentre il condono costituisce una sanatoria straordinaria, limitata nel tempo e destinata a sanare il passato, l’accertamento di conformità rappresenta un procedimento a regime, non limitato temporalmente e caratterizzato da specifici requisiti di conformità urbanistica ed edilizia.

Le Novità del Decreto Salva Casa 2024

Il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito in Legge 24 luglio 2024, n. 105 (cosiddetto “Decreto Salva Casa”), ha rivoluzionato la disciplina dell’accertamento conformità edilizia introducendo importanti semplificazioni.

Principali Modifiche Introdotte

Le modifiche più significative riguardano:

• Separazione delle tipologie di abuso: il nuovo testo distingue chiaramente tra abusi primari (art. 36) e abusi secondari (art. 36-bis)
• Introduzione della conformità asimmetrica: per gli abusi minori non è più richiesta la doppia conformità tradizionale
• Semplificazione procedurale: termini ridotti e nuove modalità di silenzio-assenso
• Facilitazione della circolazione immobiliare: rimozione degli ostacoli per le compravendite di immobili con lievi irregolarità

La relazione illustrativa al decreto chiarisce che l’obiettivo è “rimuovere situazioni di incertezza giuridica in merito allo stato di legittimità degli immobili con riferimento alle cd. ‘lievi difformità’ e garantire il legittimo affidamento dei privati proprietari”.

Articolo 36 TUE: Sanatoria per Abusi Primari

L’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia, dopo le modifiche del Decreto Salva Casa, disciplina esclusivamente la sanatoria degli interventi più gravi, qualificabili come “abusi primari”.

Ambito di Applicazione

L’articolo 36 si applica agli interventi realizzati:

• In assenza di permesso di costruire o della SCIA alternativa
• In totale difformità al permesso di costruire o della SCIA alternativa

Requisiti per l’Accertamento di Conformità

Per ottenere il permesso in sanatoria ex articolo 36 è necessario che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (principio della “doppia conformità”).

Procedimento e Soggetti Legittimati

Possono presentare domanda:

• Il responsabile dell’abuso (chi ha materialmente eseguito i lavori)
• L’attuale proprietario dell’immobile

Il procedimento deve concludersi entro 60 giorni con un provvedimento espresso del dirigente o responsabile dell’ufficio comunale. Il silenzio dell’amministrazione equivale a rigetto della domanda.

Oblazione e Sanzioni

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento dell’oblazione pari al doppio del contributo di costruzione, o in misura pari a quella prevista dall’articolo 16 in caso di gratuità.

Articolo 36-bis TUE: Sanatoria per Abusi Minori

Il nuovo articolo 36-bis disciplina un procedimento semplificato per gli abusi edilizi di minore entità, introducendo significative innovazioni procedurali.

Tipologie di Interventi

L’articolo 36-bis si applica agli interventi realizzati:

• In parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa
• Con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla SCIA alternativa
• In assenza o difformità dalla SCIA ordinaria

La Conformità Asimmetrica

L’innovazione principale riguarda l’introduzione della “conformità asimmetrica”. L’intervento deve essere conforme:

• Alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda
• Alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento

Questa semplificazione supera il rigido principio della doppia conformità, facilitando notevolmente la sanatoria di irregolarità minori.

Procedimento Accelerato

Il procedimento ex articolo 36-bis prevede:

• Termini ridotti: 45 giorni per il permesso di costruire, 30 giorni per la SCIA
• Silenzio-assenso: decorsi i termini, la richiesta si intende accolta
• Possibilità di prescrizioni: il Comune può condizionare il rilascio alla realizzazione di interventi necessari per la sicurezza

Doppia Conformità vs Conformità Asimmetrica

La distinzione tra doppia conformità e conformità asimmetrica rappresenta uno degli aspetti più innovativi della nuova disciplina.

Doppia Conformità (Art. 36)

Il principio tradizionale richiede che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente in due momenti distinti:

• Al momento della realizzazione dell’opera
• Al momento della presentazione della domanda di sanatoria

Conformità Asimmetrica (Art. 36-bis)

Il nuovo principio prevede una valutazione differenziata dove la disciplina urbanistica deve essere conforme al momento della domanda mentre la disciplina edilizia deve essere conforme al momento della realizzazione.

Distinzione tra Disciplina Urbanistica ed Edilizia

La corretta applicazione della conformità asimmetrica richiede di distinguere tra disciplina urbanistica, che comprende strumenti urbanistici (PRG, piani particolareggiati, convenzioni di lottizzazione), zonizzazione e destinazioni d’uso, parametri urbanistici (indici, altezze, distanze), e disciplina edilizia, che include regolamenti edilizi comunali, normativa tecnica sulla sicurezza, norme igienico-sanitarie, efficienza energetica, superamento barriere architettoniche e normativa antisismica.

Implicazioni per l’Attività Notarile

Le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa hanno significative ripercussioni sull’attività notarile, particolare in relazione alle menzioni urbanistiche negli atti di trasferimento immobiliare.

Sentenza Sezioni Unite n. 8230/2019

La Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/2019 ha affermato che:

«La nullità comminata dall’art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli art. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del 3° comma dell’art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale»,

con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile;

pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato»

In estrema sintesi la S.C. ha chiarito che il titolo edilizio deve essere:

• Reale: effettivamente esistente e non falso
• Riferibile: specificamente collegato all’immobile trasferito

Come approfondiamo nella nostra guida alle menzioni urbanistiche negli atti notarili, questi principi hanno rivoluzionato l’approccio alla validità degli atti di trasferimento immobiliare.

La sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/2019 riguarda la nullità degli atti di trasferimento di immobili abusivi, in particolare, la natura di tale nullità. Le Sezioni Unite hanno chiarito che la nullità, prevista dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001, è di tipo testuale e formale, e non sostanziale, legata alla mancanza degli estremi del titolo edilizio nell’atto di trasferimento. Ciò significa che la nullità si configura se nell’atto non è indicata la licenza edilizia, o altro titolo abilitativo, che deve essere reale e riferibile all’immobile oggetto del trasferimento. 

In dettaglio, la sentenza ha stabilito che:

• La nullità è testuale: Si applica solo quando nell’atto di trasferimento manca l’indicazione degli estremi del titolo edilizio. 
• La nullità è formale: Non riguarda la conformità o meno dell’immobile al titolo edilizio, ma solo la presenza di tale indicazione nell’atto. 
• È valida la vendita di immobili sostanzialmente difformi:S e nell’atto sono indicati gli estremi del titolo edilizio, la vendita è valida anche se l’immobile presenta difformità rispetto al titolo stesso. 
• Il titolo edilizio deve essere reale: L’indicazione del titolo edilizio deve riferirsi a un titolo esistente e riferibile all’immobile specifico. 

In sintesi, la sentenza ha inteso chiarire che la nullità degli atti di trasferimento di immobili abusivi è legata alla forma dell’atto, ovvero alla presenza o meno degli estremi del titolo edilizio, e non alla conformità o meno dell’immobile al titolo stesso. 

Abusi Primari e Secondari

La distinzione operata dal Decreto Salva Casa tra articolo 36 e 36-bis ha importanti conseguenze:

Abusi primari (Art. 36):

• La mancata menzione del titolo edilizio può comportare nullità dell’atto
• È necessario un provvedimento espresso del Comune
• Non è sufficiente la sola presentazione della domanda

Abusi secondari (Art. 36-bis):

• La mancata menzione non comporta nullità dell’atto
• Il titolo può formarsi per silenzio-assenso
• Maggiore flessibilità nella circolazione immobiliare

Menzioni Urbanistiche Obbligatorie

Il notaio deve prestare particolare attenzione alle menzioni urbanistiche, che variano a seconda della tipologia di intervento:

Per gli interventi soggetti all’articolo 46 comma 5-bis TUE, la menzione del titolo edilizio è obbligatoria a pena di nullità quando si tratta di ristrutturazioni edilizie “pesanti” ex articolo 10, comma 1, lettera c) TUE.

Procedimento e Tempistiche

Articolo 36: Procedimento Ordinario

Il procedimento ex articolo 36 prevede:

1. Presentazione istanza da parte del responsabile dell’abuso o proprietario
2. Istruttoria comunale per verificare la doppia conformità
3. Decisione entro 60 giorni con provvedimento motivato
4. Silenzio-rigetto in caso di inerzia amministrativa

Articolo 36-bis: Procedimento Semplificato

Il nuovo procedimento prevede:

1. Presentazione domanda con dichiarazione del professionista abilitato
2. Istruttoria accelerata con possibili prescrizioni
3. Decisione entro 45/30 giorni a seconda del titolo richiesto
4. Silenzio-assenso decorsi i termini
5. Attestazione amministrativa del decorso dei termini su richiesta

Sospensione per Vincoli Paesaggistici

Nei casi di interventi soggetti a vincoli paesaggistici, il procedimento ex articolo 36-bis prevede:

• Parere vincolante dell’autorità preposta alla gestione del vincolo
• Termini specifici: 180 giorni per l’autorità competente, 90 giorni per la Soprintendenza
• Silenzio-assenso anche per il parere paesaggistico

Costi e Oblazioni

Articolo 36: Oblazione Standard

L’oblazione per l’accertamento di conformità ex articolo 36 è determinata in:

• Doppio del contributo di costruzione per gli interventi a pagamento
• Misura standard ex art. 16 per gli interventi gratuiti

Articolo 36-bis: Sistema Differenziato

Il nuovo articolo 36-bis prevede un sistema di oblazioni differenziato:

Per interventi in parziale difformità e variazioni essenziali:

• Doppio del contributo di costruzione
• Incremento del 20% salvo doppia conformità

Per interventi con SCIA ordinaria:

• Doppio dell’aumento del valore venale (tra 1.032 e 10.328 euro)
• Riduzione a 516-5.164 euro in caso di doppia conformità

Modalità di Pagamento

Il Ministero delle Infrastrutture ha chiarito che il pagamento avviene in due fasi:

1. Anticipazione al momento della domanda (minimo edittale o valore autonomamente stabilito)
2. Conguaglio dopo la determinazione definitiva dell’amministrazione

Circolazione Immobiliare e Validità degli Atti

Commerciabilità durante il Procedimento

La distinzione tra articoli 36 e 36-bis ha rilevanti conseguenze sulla commerciabilità degli immobili:

Articolo 36:

• È necessario attendere il provvedimento favorevole del Comune
• La sola presentazione della domanda non è sufficiente per la validità dell’atto

Articolo 36-bis:

• Maggiore flessibilità nella circolazione
• Possibilità di stipulare regolamentando le clausole relative all’oblazione
• Il silenzio-assenso facilita i trasferimenti

Come evidenziato nella nostra esperienza con la redazione di atti immobiliari, la corretta gestione delle clausole urbanistiche rappresenta un aspetto tecnico fondamentale per la sicurezza giuridica del trasferimento.

Tecniche Redazionali

Il notaio può adottare diverse strategie redazionali nella stipula di compravendite immobiliari, tra cui dichiarazioni di conformità quando sussistono i presupposti, clausole di garanzia per il conguaglio delle oblazioni, depositi cauzionali per coprire le sanzioni future e menzioni complete della documentazione urbanistica.

Stato Legittimo dell’Immobile

La relazione illustrativa al Decreto Salva Casa chiarisce che nello stato legittimo ex articolo 9-bis TUE sono compresi anche i titoli abilitativi rilasciati in applicazione degli articoli 36 e 36-bis, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.

Clausole Notarili per Atti di Compravendita

La redazione di atti immobiliari richiede particolare attenzione alle clausole urbanistiche, specialmente alla luce delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa. Il notaio deve predisporre formulazioni specifiche per gestire correttamente le diverse tipologie di situazioni urbanistiche che possono presentarsi nella pratica professionale.

Clausole per Immobili con Titoli Edilizi Regolari

Per immobili dotati di regolare titolo edilizio, la clausola standard deve contenere la dichiarazione del venditore circa la conformità urbanistica dell’immobile. La formulazione appropriata prevede che il venditore dichiari che “l’immobile è stato realizzato in conformità al permesso di costruire numero [XXX] rilasciato dal Comune di [XXX] in data [XXX], protocollato al numero [XXX], e che non sono stati eseguiti successivamente interventi edilizi che abbiano modificato lo stato dei luoghi rispetto al progetto approvato”.

Clausole per Procedimenti di Sanatoria in Corso

Quando l’immobile è oggetto di procedimento di accertamento di conformità ex articolo 36 TUE, il notaio deve specificare che “il venditore dichiara di aver presentato istanza di rilascio di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001 in data [XXX], protocollo numero [XXX], per interventi realizzati in assenza di titolo edilizio, e che alla data odierna risulta rilasciato il permesso di costruire in sanatoria numero [XXX] del [XXX]. Il venditore garantisce inoltre che l’oblazione prescritta è stata integralmente corrisposta al Comune competente”.

Clausole per Abusi Minori ex Articolo 36-bis

Per interventi soggetti alla disciplina dell’articolo 36-bis, la clausola deve evidenziare la natura secondaria dell’abuso. “Il venditore dichiara che sono stati eseguiti interventi di [specificare la tipologia] in parziale difformità dal titolo edilizio originario, per i quali è stata presentata istanza di sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis del DPR 380/2001 in data [XXX]. L’acquirente è espressamente informato che decorsi i termini di legge si è formato il silenzio-assenso e che l’eventuale conguaglio dell’oblazione, se dovuto, rimane a carico del venditore”.

Clausole di Garanzia e Manleva

“Il venditore garantisce che l’immobile non è soggetto ad alcuna procedura sanzionatoria in corso per violazioni urbanistico-edilizie e si impegna a manlevare e tenere indenne l’acquirente da qualsiasi conseguenza derivante da irregolarità urbanistiche antecedenti alla data odierna. Nel caso di procedimenti di sanatoria non definitivamente conclusi, il venditore costituisce a garanzia dell’acquirente la somma di euro [XXX] da depositarsi presso il notaio rogante per far fronte ad eventuali sanzioni o demolizioni.”

Clausole per Gestione del Rischio Oblazioni

Quando sussiste incertezza circa l’entità definitiva dell’oblazione dovuta, il notaio deve prevedere clausole specifiche per la ripartizione degli oneri. “Il venditore si obbliga a corrispondere l’eventuale differenza tra l’importo già versato a titolo di anticipazione dell’oblazione e quello definitivamente determinato dall’amministrazione comunale, entro trenta giorni dalla comunicazione ufficiale. A garanzia di tale obbligazione, viene costituito presso il notaio un deposito cauzionale di euro [XXX] che sarà svincolato a definizione avvenuta del procedimento amministrativo.”

Errori da Evitare

Errori Comuni nel Procedimento

1. Confondere le tipologie di abuso: distinguere sempre tra abusi primari e secondari
2. Valutare erroneamente la conformità: affidarsi sempre a professionisti qualificati
3. Sottovalutare i vincoli paesaggistici: verificare sempre la presenza di vincoli
4. Presentare documentazione incompleta: seguire scrupolosamente le check-list comunali

Errori nell’Attività Notarile

1. Menzioni incomplete: verificare sempre la tipologia di abuso e le menzioni necessarie
2. Mancata valutazione della riferibilità: applicare correttamente i principi delle Sezioni Unite
3. Confusione tra procedimenti: distinguere chiaramente tra art. 36 e 36-bis
4. Sottovalutazione dei rischi: informare sempre adeguatamente le parti

Raccomandazioni Pratiche

Per evitare problematiche è consigliabile:

• Richiedere sempre relazioni tecniche dettagliate sui titoli edilizi
• Verificare l’effettivo rilascio dei provvedimenti di sanatoria
• Documentare adeguatamente tutti gli aspetti urbanistici nell’atto
• Prevedere clausole specifiche per la gestione delle oblazioni
• Mantenere aggiornamento costante sulla giurisprudenza in materia

FAQ – Domande Frequenti

1. Qual è la differenza principale tra articolo 36 e 36-bis del TUE?

L’articolo 36 disciplina la sanatoria degli abusi più gravi (assenza di titolo o totale difformità) con il principio della doppia conformità, mentre l’articolo 36-bis riguarda abusi minori (parziali difformità, variazioni essenziali) con la nuova conformità asimmetrica.

2. È sempre necessario un provvedimento espresso del Comune per l’accertamento di conformità?

No. Per l’articolo 36 è sempre necessario un provvedimento espresso (il silenzio equivale a rigetto), mentre per l’articolo 36-bis può formarsi il silenzio-assenso decorsi i termini previsti.

3. Quando la mancata menzione del titolo edilizio comporta nullità dell’atto notarile?

La nullità si verifica principalmente per gli abusi primari (art. 36) quando manca la menzione del titolo edilizio e questo non è “riferibile” all’immobile secondo i principi delle Sezioni Unite n. 8230/2019.

4. Cosa significa conformità asimmetrica?

La conformità asimmetrica prevede che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica al momento della domanda e alla disciplina edilizia al momento della realizzazione, superando il rigido principio della doppia conformità.

5. È possibile trasferire un immobile durante il procedimento di accertamento di conformità?

Dipende dalla tipologia: per l’articolo 36 è preferibile attendere il provvedimento, per l’articolo 36-bis è possibile procedere regolamentando adeguatamente le clausole contrattuali.

6. Quali sono i costi dell’accertamento di conformità?

I costi variano: per l’articolo 36 si paga il doppio del contributo di costruzione, per l’articolo 36-bis esistono diverse fasce con possibili riduzioni in caso di doppia conformità.

7. Entro quanto tempo deve concludersi il procedimento?

L’articolo 36 prevede 60 giorni, l’articolo 36-bis prevede 45 giorni per il permesso di costruire e 30 giorni per la SCIA, salvo sospensioni per vincoli paesaggistici.

Conclusioni

L’accertamento di conformità edilizia rappresenta uno strumento fondamentale per la regolarizzazione degli abusi edilizi e la facilitazione della circolazione immobiliare. Le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa hanno semplificato significativamente i procedimenti, distinguendo chiaramente tra abusi primari e secondari e introducendo la conformità asimmetrica per le irregolarità minori.

Per professionisti e proprietari è essenziale comprendere le nuove dinamiche procedurali e le loro implicazioni sulla validità degli atti di trasferimento immobiliare. La corretta identificazione delle problematiche urbanistiche e l’indirizzo verso professionisti specializzati risulta fondamentale per garantire la sicurezza giuridica delle operazioni immobiliari.

Il ruolo del notaio nell’ambito dell’accertamento di conformità edilizia si configura principalmente come attività di identificazione delle criticità urbanistiche, valutazione dell’impatto sulla validità degli atti e orientamento del cliente verso le soluzioni più appropriate attraverso il coinvolgimento di professionisti tecnici qualificati.

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